Calculadora

🏘️ Rentabilidad inmobiliaria

Comprar departamento para rentar suena romántico. Los números deciden si conviene. Aquí calculas Cap Rate, Cash on Cash y ROI total — las 3 métricas estándar.

La compra

Precio de compra$3,500,000

Enganche30% · $1,050,000

Si pagas 100%, no hay hipoteca. Si financias, más enganche reduce el pago.

Gastos iniciales (escrituración + avalúo + comisión)7% · $245,000

Típico 5-8% del precio. Incluye notario, ISR ABI, comisión broker, avalúo.

Tasa anual hipoteca10.5%

Plazo hipoteca (años)20 años

Ingresos por renta

Renta mensual estimada$18,000

Lo que rentaría hoy si lo pones en el mercado. Conservador: revisa portales y resta 10%.

Vacancia esperada8%

% del año sin inquilino. CDMX típico 5-10%. En zonas de demanda débil hasta 20%.

Gastos del inmueble

Predial anual$8,000

Mantenimiento / cuota condominio mensual$3,500

Seguro de daños anual$7,000

Cobertura básica: contenidos + daños mayores. Tip: súmalo siempre, casi nadie lo considera.

Comisión administración (% de la renta)8%

Si lo administras tú, 0%. Si lo administra inmobiliaria, 8-10% es típico.

Apreciación anual esperada4.0%

Plusvalía. CDMX bien ubicado: 3-6% LP. Zonas en desarrollo: hasta 10%. Promedio nacional ~4%.

Veredicto

Flujo negativo · sales subsidiando

La renta no cubre la hipoteca + gastos. Aporta de tu bolsa cada mes. Apuesta 100% a plusvalía — riesgosa.

Cap Rate

3.59%

NOI / Precio compra

Cash on Cash

-12.95%

Sobre tu inversión real

ROI total (aprox)

-8.95%

Cash + plusvalía

Desglose anual

Inversión inicial	$1,295,000
Renta bruta anual	+$216,000
− Vacancia (8%)	−$17,280
− Gastos operativos	−$72,898
NOI (Net Operating Income)	$125,822
− Pagos hipoteca	−$293,524
Flujo neto al bolsillo (anual)	-$167,701
Equivalente mensual	-$13,975/mes

Las 3 trampas más comunes al evaluar un inmueble para renta

🎭

Olvidar vacancia + gastos

Mucha gente compara "renta vs hipoteca" y se olvida del 25-35% de la renta que se va en vacancia, predial, mantenimiento, seguro y reparaciones. El número real es bastante menor.

📉

Sobrestimar plusvalía

"En la zona suben 10% anual". Tal vez en ciertos años. Promedio LP nacional: 4%. Conservador y constante es mejor input.

🔒

No contar la iliquidez

Vender un departamento toma 6-12 meses. Si necesitas el dinero rápido, esta inversión no funciona. RV/CETES te dan liquidez días/semanas.

¿Te mando el desglose completo a tu correo?

Lo que ves arriba es el resumen. Déjame tus datos y te envío el desglose detallado (cómo cambia año con año y por escenario) más el siguiente paso concreto para tu caso — sin costo ni compromiso. Soy Julio Sierra, asesor patrimonial AMIB.

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📅 Quiero platicarlo con Julio 🧭 Hacer el diagnóstico completo

Este simulador es educativo. Los resultados son estimaciones basadas en supuestos. Tu situación real puede variar. Para asesoría formal y un plan a tu medida, agenda una cita. Julio Sierra · AMIB Figura 3 · Cédula CNBV vigente.